叹，嘴上却不停，继续笑道，“而这个时候，也就是到了土地红利发展周期的末期，不再是随随便便买块地，就可以赚大钱的时候，

　　也许只能赚点小钱，甚至还有积压的风险，而这个时候，你觉得房企最需要什么？”

　　黄珊眼睛微眯，很快就给出答案，“现金流？”

　　“正解！”

　　陈阳打了个响指，笑道，“这就是房企发展的第二个阶段，金融红利阶段！”

　　又是黄珊，

　　只见她手指轻轻举起，思索着说道，“我想我应该明白你的意思了。”

　　陈阳眨了眨眼，秦雨则是满脸茫然，两人视线一起看向她，

　　黄珊依然眼眉低垂，边想边说道，

　　“当土地红利时期结束，拿地并不能保证企业的盈利，或者说，地产公司的毛利率以肉眼可见的速度下降之后，

　　如果还想赚同样多的钱，地产公司只能通过提升杠杆率，来收购同行或者继续拿地，

　　因为以前一块地可以赚到的利润，之后可能需要两块，甚至三块，而没地就意味着没有利润，那个时候，地产公司必将进入储地大赛，

　　而拿地的根本在于资金，谁的资金量足，谁就可以继续下去，否则只能出局，

　　但这么大的资金量从哪里来？

　　资产负债率过高，银行可不会也不敢批贷款，而得不到贷款就买不到地，公司就没有发展，这个局要怎么破？

　　让我想想，让我想想……”

　　黄珊轻轻敲了敲脑袋，几秒之后，突然眼睛一亮，抬起头看向陈阳，恍然大悟地说道，“我知道了，表外杠杆和资金池！”

　　陈阳轻轻眨眼，瞟了秦雨一眼，发现她若有所思，

　　嗯，非常好，

　　看来不是我一个人没听懂！

　　但是咱不能认怂，

　　随即干咳一声，正准备随便吹两句，就听见黄珊继续说道，

　　“本身地产公司和金融系统的联系就非常紧密，当有需要的时候，他们完全可以找到足够的财技专家，设计独特并符合企业实际状况的融资工具，

　　然后，就是循环，借钱、买地，卖房，还钱，再借钱……”

　　说道这里时，黄珊挥舞的双手突然顿住，抬起头看着陈阳，愕然地说道，“那资产负债表不是要爆炸？”

　　陈阳只能继续眨眼，略过这个话题，接着她的话说道，“所以，这种时候，无形之手的逆周期调节虽迟但到！

　　上面不可能让一个地产行业拖累整个金融系统，尤其是对制造业和高科技行业造成重要负面影响之后，

　　不管的从金融系统，还是直接针对地产公司，甚至直接从土地准入层面，该有的调整政策一定会匹配到位，而地产公司的搞杠杆率和高负债也必然会失效，”

　　陈阳摊开双手，耸耸肩说道，“这个时候，除了学习国外地产公司，向管理要红利之外，再也没有别的出路。”

　　这时秦雨总算找到说话的机会，若有所思地点点头，说道，“这点就跟日本有点类似，早期日本也是疯狂拿地，为此还产生了很多拆迁方面不好的东西，

　　后来地价涨幅太大，同时股价也在大涨，于是当时的地产公司就纷纷上市，通过股市来融资，获得更多的拿地筹码，

　　再之后，股市和楼市神话破灭，大批日本地产公司倒闭，剩下的也回归到普通公司的定位，

　　据我所知，日本的地产行业利润，仅仅保持在百分之五左右，甚至还不如纺织行业，

　　但是他们在管理上面的收益却相当不错，通过对设计、建造、销售，乃至于后期物业方面的精细化管理，反而收获到不错的利润，”

　　说到这里，秦雨抬起头看向陈阳，“所以，这也是未来我们地产公司的出路？”

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